《房地产无效成本降低与精细化管控》培训心得

首先，感谢公司和领导给予机会参加《房地产无效成本降低与精细化管控》的培训，我坚信与优秀的企业同行，也会让自己慢慢更加优秀。

随着房地产市场竞争日益加剧，如何以最优的成本开发出满足市场需求的房地产产品，实现“有钱花在刀刃上” ，是房地产企业日益关注的问题之一。而房地产开发过程中产生的无效成本，无法获得客户的认同和补偿，对提升产品价值毫无益处，属于浪费的成本，严重影响投资收益。无效成本的有效管控成为一个重点及难点问题，无效成本的产生来自房地产开发的各个阶段，各个专业，各个参与部门和人员。无效成本的管控水平也是直接反应房企成本管控体系建设和成本管控能力的重要维度。无效成本具体有哪些呢？发生的原因什么？如何降低杜绝无效成本的发生？在日常工作中怎么进行无效成本的管控？就所学内容，我个人思考后认为以下方面可以借鉴学习：

1. 角色认知与成本意识

认清角色，团结互助，事半功倍。高楼大厦矗立，不是某个人一己之力的成就，而是需要一个团队携手完成。团队组织中有营销部、成本部、工程部、行政部、财务部等等，每个人站的立场和工作性质不同，但我们却有共同的目标，这就需要在工作中既可能坚持己见也可能得听取别人的意见，我们要认清自己的角色，不能一意孤行，破坏团队的凝结力。各部门工作要点：营销：深度调研当地市场存量及竞品项目情况，精准把握市场，通过工抵房、低首付、引进分销、包销等方式快速去化，规避市场继续下行风险，确保折损后的利润率；开发：深入了解当地配套费用缴纳原则，在当地梳理良好的企业品牌形象，建立良好的人脉关系，争取在不违反原则的基础上打“擦边球”；设计：设计是成本控制的源头和关键环节，严控项目功能、规模、性质及建设标准，实现成本最优；工程：衔接营销、设计，结合现场进行优化，做好工程策划，加强现场过程管控，严控无效成本的发生；成本：成本优化任务责任到人，倒逼设计、营销、工程、开发等部门进行降本优化，监理跟踪反馈机制，确保成本优化方案落地；加强过程管控，提前预判风险，及时纠偏，确保成本可控，利润达标；财务：积极主动维护银行关系，加快按揭放款和资金回笼，提高资金周转率，建立良好的税务关系争取更好的税务筹划。

树立全员成本意识。我们企业每年工作会都会重点讨论如何实现降本增效，这确实是全员参与、上下联系、群策群力的一个过程。对房地产开发公司而言，全员成本管理含义是各个部门全体员工都应树立成本意识，在各自负责的规划设计、报批报建、工程管理、招标、合约、资金支付、销售管理等具体业务工作中充分考虑成本指标或因素，充分发掘降低成本的各种措施、方法，以顺利实现项目开发成本目标。

2. 项目开发作业环节无效成本分析与借鉴方法

无效成本产生来源很多，暴露常常比较滞后，既成事实；产生原因错综复杂，责任界定难以明确划分，往往发生的各个环节中。

设计环节。对设计效果把握不准导致拆除和重建；设计变更下达不及时导致后期加固与补强；材料和施工工艺选择不当影响质量；多工序设计图矛盾导致多次返工增加时间成本；装饰设计未结合建筑现状，导致效果没达到预期；没对保守设计进行设计优化，经济性不合理。解决方法：①限额设计；②设计方案优化；③加强审图，确保图纸质量。

销售环节。展示资料有误，业主投诉引发赔偿；不合理的交楼标准，导致交楼成本增加；不准确的销售承诺，未承诺付出较大的成本。解决方法：①充分把握市场变化；②制定合理的项目营销目标。

招标环节。合同条款有误，影响工期、质量、造价；经济标编制出现失误，造价偏高。解决方法：①加强清单招标的使用；②加强合格供应商的选择和评估；③加大集中采购力度。

施工环节。使用周期短的高标准临设，临设拆除与重建。施工方案计划安排失误引发赔偿和维修费用；工程质量管理不善导致拆除重建，返工费大增。解决方法：①确定合理的施工技术方案（降低废品率）；②严格执行现场签证制度。

综合方面，提高各部门的专业水平，加强部门间的信息沟通。

3. 建立健全管控机制

强化人为失误（责任心不够、管理方式不当等）导致成本浪费行为。通过公布典型案例引导内部整改。对于高频、普遍性按理，由集团对职能部门发提示函，督促专业线整改，根据后期跟进情况，评估整改是否完成。

4. 微利时代成本管理战略转型与思路

成本管理不仅是单纯的成本估算和控制体系，而是对成本与利润、公司战略、产品创新、客户满意过程的综合考虑，如果将成本管理局限在估算、控制、结算等事后控制上已变得越来越不合时宜。

①走出狭隘的建安成本，以全成本视角进行全局控制；②走出狭隘的目标成本，从收益视角审视目标成本的追加和调整；③走出狭隘的企业本位主义，以客户视角（敏感点、痛点），优化成本投入。

5、掌握对产品未来发展敏感点：文化、生活、智慧、健康，建造出“高、薄、通、透、精、正、大、光、明”的产品。

文化是对身份标签的追求，主要表现在尊贵、品质感的里面涉及、主入口形象、景观绿量、公共部位精装，客户能感受到平价的尊贵。

生活是对生活品质的追求，主要表现在户型设计注重南北通透，采光充沛，内部空间精致实用，满足人性要求，客户能感受到温馨、舒适、美好筑家。

智慧是对生活便利的追求，主要表现在互联网，云服务，远程操控，小区WiFi覆盖等，客户能感受到舒适边界，智能化科技生活。

健康是对绿色环保的追求，主要表现在环保的建筑材料、部品部件，客户能感知到开发公司的社会责任感。

5. 无效成本的管控机制

建立无效成本的管控机制，可以以项目为单位，明确无效成本管控的责任人，结合成本策划，进行责任分解；每月或每季度进行无效成本管理工作分析表的上报，以集团为中心进行统计分析；各项目借鉴，建立数据库，及时复盘，对过去完成的项目所做的一个回顾，对一些关键事件进行分析，从而从过去的经历中总结经验教训，为接下来的项目和工作提供有价值的参考。

6. 走出去、引进来

网络时代讲究汲取与创新，对于房地产企业，无论是规章制度、设计、营销、施工、成本都可以打破以往模式。我们公司可以组织对标其他企业，学习引进先进，突破固有思维，少走弯路，从某种程度上可能也会起到节约成本的作用。

7. 经验总结

企业成本管理的竞争力，来自于专业务实的工作团队、成熟完善的流程制度、规范系统的标准作业、科学高效的管理工具，更来自于全员参与的管理环境和前瞻意识、全局思考的成本理念。

学习大型房企的关注点1）、满足政府规划要求，不影响公司经营计划和开发节奏的前提下，选择最经济、合理的规划方案；2）关注人防地下室的建造方式、建造地点，因地制宜、通盘考虑；3）关注桩基承载力验算，制定验算表格，检验设计单位对管桩基础的设计是否存在设计浪费，或者由桩基单位对方案进行优化，节约成本；4）优先选用天然基础，其次筏板基础，再次预制管桩基础；5）关注土方平衡，土方平衡结合整个项目以及周边地块整体考虑，少挖土，少外运，少购土回填；6）关注绿化堆坡，接近道路的园建尽量少做挡墙，多做绿化堆坡；7）住宅围墙形式，少做石材围墙，可做栏杆围墙；8）小区生活排水检查井，优先采用塑料排水检查井等等。

运用标准化思路，建立标准化产品。例如标准的户型、标准的层高、标准的室内精装修、标准的铝合金制品，标准化的成本体系，节约成本。

总之，在满足功能性需求及保证产品品质的前提下，能够在工作中 控制浪费，减少无效成本，尤其针对顾客感知度较低的成本。

通过一天的课程，收获颇多，感触颇深，在获得知识的同时，也认识到自我的不足，今后，我要把握住各种学习的机会，向书本学，向实践学，向优秀学，提高自己，锻炼自我，为公司贡献微薄之力！

最后以一句话与大家共勉“独行快，众行远，在奔跑中调整姿势，随时以变应变！”（邹香梅）